Wiele wspólnot mieszkaniowych boryka się z problemem uzyskania zaspokojenia swoich wierzytelności z tytułu nieopłaconych kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wypadku zbycia lokalu przez zadłużonego względem nich właściciela. Poniższe rozważania mają na celu ukazanie pozycji Wspólnoty Mieszkaniowej we wspomnianej sytuacji oraz wskazanie możliwych dróg postępowania w celu odzyskania wierzytelności.
Na wstępie wskazać należy, że zobowiązania właścicieli lokali względem Wspólnoty Mieszkaniowej, o których mowa w treści art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) mają charakter zobowiązania osobistego. Wynika to wprost z treści powołanego uregulowania nakładającego obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną na „właściciela lokalu". Roszczenie Wspólnoty Mieszkaniowej dotyczące zapłaty może więc być kierowane jedynie do właściciela konkretnego lokalu, a podmioty nieposiadające statusu właściciela w dacie wymagalności konkretnego świadczenia nie mogą być adresatem roszczeń Wspólnoty. Taki charakter wspomnianego zobowiązania odróżnia je od zobowiązania o charakterze rzeczowym, gdzie wierzycielowi przysługuje roszczenie wobec każdej osoby. Z praktycznego punktu widzenia ma to taki skutek, że w przypadku zbycia lokalu przez jego zadłużonego właściciela wspólnota mieszkaniowa nie może - co do zasady - kierować żądania zapłaty wymagalnego już świadczenia do nowego właściciela. Stosownie do treści art. 548 § 1 kodeksu cywilnego zarówno korzyści, jak i ciężary związane z rzeczą, przechodzą na kupującego dopiero z chwilą wydania rzeczy. Nowy właściciel odpowiada więc względem Wspólnoty jedynie za zobowiązania, które stały się wymagalne po chwili, w której nabył lokal. Ponieważ - jak wskazano wyżej - zobowiązanie właściciela wobec Wspólnoty Mieszkaniowej ma charakter zobowiązania osobistego a nie rzeczowego, ewentualne zadłużenie lokalu nie jest ciężarem związanym z rzeczą w myśl cytowanej regulacji.
Za błędną należy więc uznać praktykę polegającą na swoistym przypisaniu istniejącego zadłużenia nowemu właścicielowi. Bowiem jeśli strony umowy sprzedaży lokalu nie uregulują kwestii zadłużenia w inny sposób, jedynym dłużnikiem wspólnoty pozostaje dotychczasowy właściciel i brak jest jakichkolwiek podstaw do przypisania odpowiedzialności za to zadłużenie nabywcy lokalu. W jaki sposób wspólnota mieszkaniowa może skutecznie zabezpieczyć swoje interesy? W związku z tym, w praktyce pojawia się pytanie, w jaki sposób wspólnota mieszkaniowa może skutecznie zabezpieczyć swoje interesy, aby nie być zmuszoną do poszukiwania właściciela, który zbył swój lokal bez uregulowania istniejącego zadłużenia.
Pierwszym ze sposobów jest zmiana istniejącego zobowiązania o charakterze osobistym na zobowiązanie o charakterze rzeczowym, którym jest hipoteka. Podkreślić jednak należy, że jest to rozwiązanie, które będzie skuteczne jedynie w wypadku wczesnej reakcji Wspólnoty i podjęcia działań jeszcze przed sprzedażą lokalu przez zadłużonego właściciela.
tosownie do treści art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z zachowaniem pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Po ustanowieniu hipoteki wspólnota mieszkaniowa nie będzie więc zmuszona do poszukiwania byłego właściciela oraz jego majątku , aby uzyskać zaspokojenie swoich wierzytelności. Co więcej, dzięki ustanowieniu hipoteki wspólnota mieszkaniowa może przeciwdziałać - choć nie wprost - zbyciu nieruchomości. Samo ustanowienie hipoteki nie ogranicza co prawda w żaden sposób właściciela w uprawnieniu do zbycia lokalu, jednak ze względu na treść art. 66 ustawy o księgach wieczystych i hipotece - stanowiącego, że do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej - ustanowienie hipoteki znacznie obniża atrakcyjność sprzedaży lokalu. Oczywistym jest bowiem, że posiadając wiedzę o ustanowionej hipotece potencjalny kupiec wybierze nieruchomość nieobciążoną zamiast tej, której nabycie może skutkować jego odpowiedzialnością rzeczową.
Kolejnym sposobem zabezpieczenia swojej wierzytelności przez wspólnotę mieszkaniową jest zawarcie w umowie sprzedaży lokalu również umowy przejęcia długu przez nabywcę lokalu. Wskazać w tym miejscu należy, że do przejęcia długu może dojść w dwojaki sposób. Pierwszym - i najbardziej powszechnym - sposobem jest umowa pomiędzy dłużnikiem a osobą trzecią, która w omawianym przypadku jest nabywcą przedmiotowego lokalu. Stosownie jednak do treści art. 519 § 2 pkt 2 kodeksu cywilnego umowa taka wymaga zgody wierzyciela. Wymaganie takie jest zasadne, ponieważ nowy właściciel może znajdować się w gorszej sytuacji materialnej niż dotychczasowy dłużnik, czego konsekwencją będzie utrudnione uzyskanie zaspokojenia swojej wierzytelności przez wierzyciela. Drugim sposobem przejęcia długu jest natomiast umowa pomiędzy samym wierzycielem a osobą trzecią, zawarta za zgodą dłużnika. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota mieszkaniowa zawarła z potencjalnym nabywcą lokalu umowę, na mocy której wstąpi on do istniejącego stosunku zobowiązaniowego na miejsce dłużnika. Uzasadnione wydaje się przy tym przypuszczenie, że uzyskanie zgody dłużnika na dokonanie tej czynności nie będzie zasadniczo stanowiło problemu.
Z praktycznego punktu widzenia należy natomiast wskazać na treść art. 80 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (DzU z 2008 r. nr 189, poz. 1158 ze zm.), który stanowi, że przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Usprawiedliwionym wydaje się więc pogląd, że przytoczona regulacja nakłada na notariusza przynajmniej powinność zawiadomienia Wspólnoty Mieszkaniowej o planowanej transakcji sprzedaży lokalu, aby umożliwić jej podjęcie działań zmierzających do zabezpieczenia jej interesów. Omówione wyżej instytucje dotyczyły sytuacji, w których wspólnota mieszkaniowa reaguje stosunkowo wcześnie na powstałe względem niej zadłużenie właściciela lokalu i podejmuje czynności przed sprzedażą lokalu lub w dacie dokonywania tej sprzedaży. Praktyka pokazuje jednak, że nierzadko dochodzi do sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa uzyskuje wiadomość o sprzedaży lokalu już po jej dokonaniu i w związku z tym musi podjąć działania zmierzające do odzyskania należnego jej świadczenia od osoby, która nie jest już właścicielem lokalu.
Najbardziej powszechną i oczywistą możliwością odzyskania należnych Wspólnocie Mieszkaniowej pieniędzy wydaje się rozpoczęcie procedury windykacyjnej, obejmującej postępowanie sądowe oraz egzekucyjne, wobec samego dłużnika. Ten sposób, aby okazał się skuteczny, wymaga jednak wspólnego zaistnienia minimum dwóch przesłanek, a mianowicie: Wspólnota Mieszkaniowa powinna posiadać wiedzę o aktualnym miejscu pobytu dłużnika oraz wiedzy o posiadaniu przez dłużnika składników majątku, które pozwolą na skuteczne przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego. Niestety w praktyce często okazuję się, że ustalenie aktualnego miejsca pobytu dłużnika nie jest proste, a jedynym wartościowym składnikiem jego majątku był właśnie zbyty lokal. Wbrew pozorom, nawet w takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa nie jest bezradna, albowiem w niektórych sytuacjach będzie mogła nadal zaspokoić swoje wierzytelności ze sprzedanego lokalu. Bezwzględną przesłanką uzyskania takiego zaspokojenia jest dokonanie sprzedaży lokalu z pokrzywdzeniem wierzyciela. O pokrzywdzeniu wierzyciela będziemy zaś mogli mówić w sytuacji, gdy dłużnik stał się niewypłacalny, albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu niż był przed dokonaniem czynności sprzedaży. Jeżeli zaś dodatkowo dłużnik obejmował swoją świadomością możliwość pokrzywdzenia wierzyciela, a nabywca o tym wiedział, lub przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć, to wspólnota mieszkaniowa ma podstawy, aby domagać się uznania takiej umowy za bezskuteczną w stosunku do siebie. Instytucja ta nosi nazwę skargi pauliańskiej (actio pauliana) a jej celem jest wyposażenie wierzyciela w instrument prawny dający mu możliwość przeciwdziałania wyzbywaniu się przez dłużnika majątku, który może stanowić przedmiot egzekucji. Stosownie do treści art. 531 § 1 kodeksu cywilnego uznanie za bezskuteczną czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli następuje w drodze powództwa lub zarzutu przeciwko osobie trzeciej, która wskutek tej czynności uzyskała korzyść majątkową. Tym samym wspólnota mieszkaniowa nie będzie zmuszona do poszukiwania dłużnika oraz jego majątku, ponieważ jej żądanie w tym przedmiocie będzie skierowane do aktualnego właściciela lokalu. Uwzględnienie wspomnianego żądania Wspólnoty Mieszkaniowej będzie miało taki skutek, że umowa sprzedaży lokalu będzie - w stosunku do niej - uważana za bezskuteczną. Podkreślić należy, że konsekwencją uwzględnienia żądania Wspólnoty nie jest nieważność takiej umowy, a jedynie jej bezskuteczność wobec konkretnego wierzyciela. W związku z tym nabywca lokalu pozostaje jego właścicielem, jednak wspólnota mieszkaniowa będzie miała prawo wskazać ten lokal jako składnik majątkowy, z którego będzie dochodzić zaspokojenia należnego jej świadczenia w toku postępowania egzekucyjnego. Odpowiedzialność nabywcy lokalu ogranicza się przy tym jedynie do przedmiotowego lokalu, ponieważ nie staje się on w żadnym razie dłużnikiem osobistym wstępującym w obowiązki zbywcy lokalu. Wynika to bezpośrednio z treści art. 532 kodeksu cywilnego stanowiącego, że wierzyciel, względem którego czynność prawna dłużnika została uznana za bezskuteczną, może z pierwszeństwem przed wierzycielami osoby trzeciej dochodzić zaspokojenia z przedmiotów majątkowych, które wskutek czynności uznanej za bezskuteczną wyszły z majątku dłużnika albo do niego nie weszły. Z treści art. 534 kodeksu cywilnego wynika jednak, że uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej czynności.
Z powyższego wynika więc, że wspólnota mieszkaniowa nie jest bezradna w stosunku do niesolidnych właścicieli, którzy unikają regulowania swoich należności z tytułu zarządu nieruchomości wspólną, a następnie zbywają swój lokal. Warunkiem skuteczności działań jest jednak szybkie i umiejętne korzystanie z instrumentów prawnych, które są dostępne na gruncie aktualnie obowiązującego prawa. Tytułem uzupełnienia dodać tylko należy, że powyższe uwagi znajdą również zastosowanie w praktyce spółdzielni mieszkaniowych, które także borykają się z problemem odzyskania swoich wierzytelności od niesolidnych posiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.